Նոր թանկացո՞ւմ, թե՞ ժամանակավոր ակտիվացում․ ո՞ւր է գնում Երևանի բնակարանների շուկան

Երևանի անշարժ գույքի շուկան, որը վերջին շրջանում կարծես մտել էր ավելի հանգիստ փուլ, կրկին ակտիվության նշաններ է ցույց տալիս։ Գործարքների թիվն աճում է, իսկ որոշ հատվածներում բնակարանների գներն արդեն զգալիորեն բարձր են նախորդ տարվա մակարդակից։

Համաշխարհային բանկի սեպտեմբերյան տնտեսական թարմացման համաձայն՝ միայն 2026 թվականի հուլիսին Երևանում բնակարանների գործարքների թիվը գրեթե կրկնապատկվել է։ Միաժամանակ քաղաքի կենտրոնում բնակարանների գները տարեկան կտրվածքով աճել են 12.7 տոկոսով։

Համաշխարհային բանկը շուկայի ակտիվացումը կապում է պահանջարկի աճի, այդ թվում՝ Ռուսաստանից և հայկական սփյուռքից Հայաստան նոր ներհոսքի հետ։

Այս թվերը կարևոր են հատկապես այն պատճառով, որ անշարժ գույքի շուկայի վրա միաժամանակ ազդում են մի քանի տարբեր գործոններ։

Ինչու է բնակարանների պահանջարկը կրկին աճում

Բնակարանների գնի ամենապարզ բացատրությունը պահանջարկի և առաջարկի հարաբերակցությունն է։ Եթե որոշակի տարածքում բնակարան գնելու ցանկությունը մեծանում է ավելի արագ, քան շուկան կարողանում է նոր բնակարաններ առաջարկել, գների բարձրացման ճնշում է առաջանում։

Երևանում վերջին տարիներին կառուցապատման ծավալները զգալիորեն աճել են, սակայն դա ինքնաբերաբար չի նշանակում, որ նոր առաջարկը կարող է ամբողջությամբ հավասարակշռել պահանջարկը։

Հատկապես կենտրոնում հողային ռեսուրսը սահմանափակ է, իսկ նոր կառուցապատման արժեքը բարձր է։ Այդ պատճառով կենտրոնական հատվածներում գների վրա պահանջարկի փոփոխությունն ավելի արագ կարող է ազդել։

Բայց կա նաև մեկ այլ գործոն՝ շինարարությունը

Հայաստանի տնտեսական ակտիվության հիմնական շարժիչներից մեկը շարունակում է մնալ շինարարությունը։

Համաշխարհային բանկի տվյալներով՝ 2026 թվականի հուլիսին շինարարության ոլորտի աճը տարեկան կտրվածքով կազմել է 26.5 տոկոս։

Այսինքն՝ շուկան միաժամանակ ունի և՛ բարձր պահանջարկ, և՛ նոր առաջարկի ձևավորման գործընթաց։

Սա նշանակում է, որ բնակարանների գների հետագա շարժը միայն պահանջարկով կանխատեսել հնարավոր չէ։ Եթե նոր բնակարանների առաջարկը շարունակաբար աճի, այն կարող է որոշակիորեն զսպել գների բարձրացումը։

Իսկ բնակարանների գները կարո՞ղ են նորից կտրուկ աճել

Կենտրոնում արդեն արձանագրված 12.7 տոկոս տարեկան աճը ցույց է տալիս, որ գների բարձրացման ճնշում կա։ Սակայն շուկայի հետագա զարգացումը կախված է նաև եկամուտներից, հիփոթեքային վարկերի պայմաններից, կառուցապատման ծավալներից և բնակարանների նկատմամբ իրական պահանջարկից։

Մի կարևոր գործոն էլ տոկոսադրույքներն են։

Սեպտեմբերի 15-ին Կենտրոնական բանկը բարձրացրել է վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքը՝ 0.25 տոկոսային կետով, հասցնելով այն 6.75 տոկոսի։

Տոկոսադրույքների բարձրացումը, ընդհանուր առմամբ, կարող է թանկացնել վարկավորման պայմանները և որոշակիորեն սահմանափակել վարկային պահանջարկը։ Սա այն գործոններից է, որը կարող է հակակշռել բնակարանների գների աճին։

Շուկայի ամենակարևոր հարցը

Երևանի անշարժ գույքի շուկայի համար առաջիկա շրջանում հիմնական հարցը լինելու է՝ արդյոք ներկայիս պահանջարկը երկարաժամկետ բնույթ ունի, թե վերջին ամիսների ակտիվությունը ժամանակավոր գործոնների արդյունք է։

Եթե նոր պահանջարկը պահպանվի, իսկ առաջարկը չհասցնի նույն տեմպով աճել, հատկապես կենտրոնում գների բարձրացման ճնշումը կարող է շարունակվել։

Եթե, հակառակը, շինարարության աճը մեծացնի առաջարկը, իսկ վարկավորման պայմանները խստանան, շուկան կարող է աստիճանաբար հավասարակշռվել։

Մի բան, սակայն, արդեն փաստ է․ Երևանի բնակարանային շուկան 2026 թվականի ամռանը նոր ակտիվացման փուլ է մտել, և կենտրոնում գների 12.7 տոկոս տարեկան աճը դրա ամենաակնհայտ ցուցիչներից մեկն է։

Առաջիկա ամիսների տվյալները ցույց կտան՝ սա նոր երկարատև թանկացման սկիզբ է, թե շուկայի հերթական ակտիվացում։